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 本項(xiàng)目是下一步編制滬寧城際鐵路常州站周邊地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的前期研究之一，需要重點(diǎn)解決的問題包括：滬寧城際鐵路常州站周邊地區(qū)的功能定位、開發(fā)規(guī)模、方案策劃和實(shí)施建議等。

1．功能定位 

在分析城市的發(fā)展機(jī)遇與需求、研究城市功能分工、分析周邊已有服務(wù)設(shè)施、分析滬寧城際鐵路沿線其他站點(diǎn)情況、研究相關(guān)理論和借鑒相似案例等基礎(chǔ)上，確定功能定位為：展現(xiàn)常州城市風(fēng)貌的主要窗口；城市綜合商貿(mào)區(qū)。主要功能包括高檔商業(yè)、特色商業(yè)、餐飲、休閑娛樂、賓館、旅游服務(wù)、公共服務(wù)、公寓、中高檔住宅等。

2．開發(fā)規(guī)模

從案例借鑒、實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)平衡等角度對(duì)開發(fā)規(guī)模進(jìn)行了預(yù)測(cè)。

1) 案例借鑒：開發(fā)強(qiáng)度方面，平均容積率不宜大于4，住宅容積率不宜大于3；功能配比方面，以商業(yè)、辦公為主導(dǎo)功能的地區(qū)，住宅和公建約各占一半比較合適。

2) 實(shí)際需求：商業(yè)存在大于等于30萬平方米的規(guī)模性需求和現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)等結(jié)構(gòu)性需求，但商務(wù)辦公的需求不確定性較強(qiáng)！

3) 經(jīng)濟(jì)平衡：除政府平衡拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本并按基準(zhǔn)地價(jià)收取土地出讓金外，兼顧開發(fā)商贏利的需求，測(cè)算得開發(fā)總量需達(dá)到150-200萬m²才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡，且公建總量不宜低于35萬m2。

3．空間布局

功能分區(qū)：包括站前交通功能區(qū)、商業(yè)公建帶、商住混合區(qū)、高檔公寓區(qū)和中高檔居住區(qū)。

道路交通系統(tǒng)：形成格網(wǎng)狀的道路系統(tǒng)。在公建集中地區(qū)形成連貫的步行系統(tǒng)；在人流密集區(qū)設(shè)置集散廣場(chǎng)；停車問題主要通過地下停車解決。

綠化景觀系統(tǒng)：以站前廣場(chǎng)為中心；通過景觀軸線和視覺走廊增強(qiáng)站前廣場(chǎng)的向心性。居住區(qū)采用居中布置景觀走廊，兩側(cè)布置綠化節(jié)點(diǎn)的模式。

開發(fā)時(shí)序：分三期進(jìn)行拆遷與開發(fā)。一期以站前路以南的站前廣場(chǎng)周邊為主，二期以站前廣場(chǎng)正對(duì)區(qū)域及規(guī)劃區(qū)北部地區(qū)為主，三期以規(guī)劃區(qū)南部地區(qū)為主。

4．開發(fā)策略

1) 盡量整體拆遷，降低遠(yuǎn)期成本；

2) 基礎(chǔ)設(shè)施先行，提高開發(fā)價(jià)值；

3) 規(guī)劃彈性控制，應(yīng)對(duì)開發(fā)彈性。

5．相關(guān)政策

建議研究制定拆遷激勵(lì)、開發(fā)激勵(lì)和經(jīng)營(yíng)激勵(lì)等激勵(lì)政策。鼓勵(lì)居民快速拆遷，制定社會(huì)保障、就業(yè)等配套政策；初始階段鼓勵(lì)大公司介入，鼓勵(lì)大項(xiàng)目整體開發(fā)，鼓勵(lì)多提供公共空間和公共設(shè)施；鼓勵(lì)商業(yè)進(jìn)行“持有型物業(yè)”經(jīng)營(yíng)，提高商業(yè)的檔次和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

6．與控規(guī)銜接

將研究成果分成兩大類：一類建議在控規(guī)中嚴(yán)格落實(shí)；另一類建議在控規(guī)中參考借鑒。既要求控規(guī)落實(shí)已達(dá)成共識(shí)的剛性內(nèi)容，也為控規(guī)編制留足彈性空間。